Ein Apartment oder eine Villa in Nordzypern klingt nach einem Traum – Sonne, Meer und starke Renditen.
Doch beim Immobilienkauf gibt es einige versteckte Kosten, die dich kalt erwischen können. Wer sie nicht kennt, zahlt schnell 15–20 % mehr, als eigentlich nötig.
Die gute Nachricht: Mit dem richtigen Wissen kannst du viele dieser Ausgaben reduzieren oder komplett vermeiden. Genau darum geht es in diesem Artikel – und im Video, das wir dir hier eingebettet haben.
1. Steuern – der größte Brocken
Der größte Posten sind die Steuern. Hier lauern viele Überraschungen.
- 5 % Mehrwertsteuer (VAT)
- 0,5 % Stempelsteuer
- 9 % Übertragungssteuer
Bei Neubauten (Off-Plan Immobilien) zahlst du die Mehrwertsteuer (VAT = Value Added Tax) direkt an den Bauträger. Bei Resales kann es sein, dass diese Steuer schon längst vom Vorbesitzer bezahlt wurde – dann musst du sie nicht noch einmal entrichten.
Das Problem: Viele Verkäufer versuchen, sich diese Steuer trotzdem vom Käufer zurückzuholen. Wer hier nicht aufpasst, zahlt am Ende mehr, als gesetzlich nötig wäre.
Insider-Tipp: Clevere Investoren setzen bei Resales den ursprünglichen Kaufpreis des Verkäufers als Bemessungsgrundlage für die anderen Steuern an. Wenn der Vorbesitzer z. B. damals nur 50.000 € gezahlt hat, du aber heute für 100.000 € kaufst, werden die Steuern auf die 50.000 € berechnet. Ergebnis: mehrere tausend Euro gespart – ganz legal.
2. Strom- und Wasseranschlüsse
Viele Käufer vergessen diesen Punkt komplett – bis die Rechnung kommt.
- Ca. 2 % des Kaufpreises fallen für die Anschlüsse an.
- In der Praxis sind es oft rund 3.000 £ pauschal.
- Die Abwicklung über eine Vollmacht (Power of Attorney) kostet zusätzlich ca. 500 €.
Das Gute: Du musst dich selbst nicht durch die Bürokratie kämpfen. Ein Anwalt oder Dienstleister kann das für dich übernehmen. Wichtig ist nur, diese Kosten von Anfang an einzukalkulieren.
3. Dein eigener Anwalt – Pflicht, nicht Kür
Einer der häufigsten Fehler: Käufer lassen sich vom Bauträger einen „kostenlosen Anwalt“ stellen.
Klingt verlockend, ist aber brandgefährlich. Denn dieser Anwalt arbeitet für den Bauträger – nicht für dich.
Was das in der Praxis bedeutet:
- Verträge sind oft lückenhaft.
- Strafklauseln fehlen, etwa wenn die Schlüsselübergabe verspätet erfolgt.
- Im Streitfall stehst du ohne Schutz da.
Ein unabhängiger Anwalt kostet dich zwar 2.000–2.500 €, aber er prüft:
- den Title Deed (Eigentumstitel)
- alle Genehmigungen und Baugenehmigungen
- mögliche Altlasten oder Belastungen auf der Immobilie
Das mag auf den ersten Blick viel Geld sein, kann dir aber im Ernstfall zehntausende Euro und endlose Nerven sparen.
Merke: Du zahlst nur für deinen eigenen Anwalt. Lass dir niemals die Anwaltskosten des Verkäufers aufdrücken – das ist nicht deine Verantwortung.
4. Die Stopaj-Steuer – Vorsicht Falle
Die Stopaj-Steuer ist eine Kapitalertragssteuer. Sie beträgt:
- 3 % bei Privatverkäufen
- 4,5 % bei Verkäufen durch Bauträger oder Firmen
Gesetzlich ist klar geregelt: Der Verkäufer zahlt diese Steuer.
Leider erleben wir immer häufiger, dass Bauträger oder Makler versuchen, diese Steuer dem Käufer unterzuschieben. Ein klarer Trick, um ihre eigenen Gewinne zu erhöhen.
Ein Beispiel aus der Praxis: Bei einem Deal über 150.000 € wollte ein Bauträger plötzlich zusätzlich 6.750 € Stopaj-Steuer vom Käufer kassieren. Absolut unzulässig!
Wenn dir jemand die Stopaj-Steuer berechnet, weißt du sofort: Hier arbeitest du mit einem unseriösen Partner.
5. Assignment Fee – die böse Überraschung beim Resale
Das ist die bitterste Pille. Manche Bauträger verlangen bei Wiederverkäufen (Resales) eine sogenannte Assignment Fee.
Hintergrund: Viele Ausländer müssen ihre Immobilien aufgrund gesetzlicher Änderungen schneller wieder verkaufen – oft sogar unter Marktpreis. Genau da schlagen manche Bauträger zu und blockieren den Deal, solange du nicht eine hohe Zusatzgebühr zahlst.
Echte Story: Ein Käufer wollte ein Studio für 65.000 € erwerben. Marktwert: 90.000 €. Ein echtes Schnäppchen. Doch dann verlangte der Bauträger plötzlich 25.000 € Assignment Fee – einfach so, aus dem Nichts. Aus dem Top-Deal wurde ein Reinfall.
Deshalb arbeiten wir bei RedBird nur mit Bauträgern, die auch beim Resale fair bleiben.
Was heißt das für dich?
Am Ende zahlst du beim Immobilienkauf in Nordzypern in der Regel 15–20 % zusätzliche Kosten. Das klingt nach viel, aber:
- Es sind nur deine eigenen echten Kosten.
- Mit den richtigen Tipps lassen sie sich oft spürbar reduzieren.
- Und wenn du ohnehin ein Objekt deutlich unter Marktwert kaufst, machen selbst 20 % Nebenkosten kaum einen Unterschied.
Beispiel: Bei einem Eilverkauf 50 % unter Marktwert bleiben die Nebenkosten Peanuts – dein Gewinn ist trotzdem gigantisch.
Fazit: Nebenkosten clever meistern
Der Kauf einer Immobilie in Nordzypern ist eine große Chance – aber nur, wenn du die versteckten Kosten kennst.
Steuern, Anschlüsse, Anwalt, Stopaj-Steuer oder sogar die Assignment Fee: Wer diese Punkte ignoriert, verliert schnell viel Geld. Wer sie aber im Blick hat, kann seine Ausgaben optimieren und echte Schnäppchen sichern.
Genau hier liegt der Unterschied zwischen Einsteigern und Profis. Mit den richtigen Strategien werden selbst 20 % Nebenkosten zu einer Kleinigkeit – vor allem, wenn du Immobilien unter Marktwert einkaufst.
Wenn du herausfinden willst, welche Strategie am besten zu dir passt und wie du auch in unsicheren Zeiten kluge Investments machst, dann lass uns sprechen. In einem kostenfreien Erstgespräch entwickeln wir gemeinsam deine persönliche Immobilienstrategie: Jetzt kostenfreies Erstgespräch anfragen
FAQ – Häufige Fragen zu Kaufkosten in Nordzypern
Mit welchen Nebenkosten muss ich beim Immobilienkauf in Nordzypern rechnen?
In der Regel solltest du 15–20 % des Kaufpreises für Steuern, Anschlüsse, Anwalt und Gebühren einplanen. Mit cleverer Planung lässt sich dieser Betrag reduzieren.
Muss ich die Mehrwertsteuer (VAT) immer bezahlen?
Nein. Bei Neubauten ist die VAT fällig, bei Resales kann sie aber bereits bezahlt sein. Deshalb unbedingt prüfen, ob der Verkäufer diese Kosten schon getragen hat.
Wer zahlt die Stopaj-Steuer in Nordzypern?
Gesetzlich muss immer der Verkäufer die Stopaj-Steuer übernehmen. Wenn ein Bauträger oder Makler versucht, sie dir aufzudrücken, ist das ein Warnsignal.
Brauche ich wirklich einen eigenen Anwalt?
Ja, unbedingt. Der Anwalt des Bauträgers vertritt dessen Interessen, nicht deine. Nur ein unabhängiger Anwalt schützt dich vor bösen Überraschungen und teuren Fehlern.
Wie hoch sind die Kosten für Strom- und Wasseranschlüsse?
Meist liegen sie bei ca. 3.000 £ pauschal. Für die Abwicklung über eine Vollmacht fallen zusätzlich rund 500 € an.
Was ist eine Assignment Fee?
Das ist eine Gebühr, die manche Bauträger bei Resales verlangen. Sie kann mehrere zehntausend Euro betragen und aus einem Schnäppchen ein Verlustgeschäft machen.
Kann ich die Kaufkosten steuerlich absetzen?
Gibt es Tricks, die Kaufkosten zu senken?
Ja. Zum Beispiel die richtige Bewertungsgrundlage bei Resales, ein klarer Anwaltsvertrag oder der Kauf von Eilverkaufsimmobilien unter Marktwert.
Was passiert, wenn ich die Kosten nicht vorher einplane?
Dann riskierst du, dass dein Investment deutlich teurer wird als erwartet – oder dass dein Cashflow aus Mieteinnahmen viel geringer ausfällt.
Lohnt sich ein Investment in Nordzypern trotz der Nebenkosten?
Ja – vor allem, wenn du unter Marktwert einkaufst. Selbst mit 20 % Nebenkosten sind die Renditen in Nordzypern oft höher als in vielen EU-Ländern.
