Für ausländische Immobilienkäufer in Nordzypern gelten besondere Erwerbsgrenzen, Projektquoten und Genehmigungspflichten. Grundlage sind das Gesetz 52/2008 in geänderter Fassung und ergänzende Verordnungen mit Gesetzeskraft. Die hier erläuterten Erwerbsgrenzen und Quoten stehen auch in der Verordnung 89/2026 vom 7. August 2026. Stand dieser Einordnung: 2. Oktober 2026.
Was ist beim regulären Erwerb erlaubt?
Für Käufer aus EU-Staaten gelten mit der erforderlichen Genehmigung des Ministerrats je nach Objektart folgende Grenzen:
- Bis zu drei Wohnungen pro Käufer. Die Grenze betrifft die Person und ist kein Kontingent je Nationalität oder Projekt.
- Alternativ bis zu zwei zweigeschossige, freistehende Villen innerhalb einer Wohnanlage.
- Bei einem unbebauten Grundstück höchstens 1.338 m² mit zulässiger Bebauung durch ein Wohnhaus; bei einem freistehenden Haus darf das Grundstück höchstens 3.300 m² umfassen. Ein weiteres Wohngebäude auf diesem Hausgrundstück ist ausgeschlossen.
Für Staatsangehörige von Staaten, die die TRNZ anerkennen und ihren Bürgern entsprechende Erwerbsrechte gewähren, sieht die Verordnung andere Höchstzahlen vor.
80 % und 50 %: Welche Grenze gilt wofür?
- Höchstens 80 % eines Wohnprojekts in zur Bebauung freigegebenen Gebieten dürfen an ausländische Käufer insgesamt verkauft werden.
- Beim Wohnungskauf dürfen höchstens 50 % der Immobilien auf derselben Parzelle von Ausländern derselben Staatsangehörigkeit und/oder von Ausländern mit Verwandtschaft ersten Grades oder Schwägerschaft erworben werden.
Die Quoten gelten nebeneinander und haben unterschiedliche Bezugspunkte: das Wohnprojekt einerseits und die einzelne Parzelle andererseits. Ein Projekt kann mehrere Parzellen umfassen. Beide Quoten standen bereits in der Verordnung vom 15. Mai 2025; die 80-%-Grenze hat die 50-%-Grenze nicht ersetzt. Ob Übergangs- oder Sonderregeln für ein konkretes Projekt greifen, muss anhand seiner Genehmigungen und der Kaufunterlagen geprüft werden.
Welche weiteren Voraussetzungen sind zu prüfen?
Die Kaufgenehmigung des Ministerrats bleibt auch innerhalb der Höchstzahlen erforderlich. Lage, Grundstücksart und Titelstruktur müssen vor Vertragsschluss geprüft werden. Für militärische Sperrzonen und landwirtschaftliche Flächen gelten besondere Beschränkungen. Gewerbliche Investitionsvorhaben unterliegen eigenen Voraussetzungen.
Übergangsregelungen für Bestandskäufer
Für ältere Verträge, bereits erteilte Genehmigungen und Erwerbe oberhalb der zulässigen Höchstzahl enthält die Verordnung gesonderte Übergangsregeln. Welche Frist und welche Möglichkeit zur Übertragung oder Nutzung gilt, hängt vom Einzelfall ab. Ein „Usage Certificate“ gewährt ein begrenztes Nutzungsrecht, aber kein eingetragenes Eigentum.
Auch relevant:
Führungszeugnis erforderlich
Verkaufsverbote in sensiblen Gebieten
Grundbuchgebühren von insgesamt 9 % sind für reguläre Käufer aus EU-Staaten in der Gebührentabelle vom 15. Mai 2025 vorgesehen. Beim ersten Erwerb entfallen bei vorheriger Vertragsregistrierung 6 % auf die Registrierung und weitere 3 % auf die spätere Übertragung bei unveränderten Vertragsparteien. Beim zweiten und dritten Erwerb nennt die Tabelle 3 % bei Registrierung und 6 % bei Übertragung. Bei direkter Übertragung werden insgesamt 9 % fällig. Bemessungsgrundlage, Anrechnung bereits gezahlter Beträge und Zahlungsfristen sind für den konkreten Erwerb zu prüfen.
Was RedBird empfiehlt
RedBird Real Estate vermittelt ausschließlich Objekte mit Pre-74-Titel, da diese als rechtlich am sichersten gelten. Zudem begleiten wir Investoren durch den gesamten Genehmigungsprozess – inklusive:
Prüfung der Titelstruktur
Sicherstellung der Flächenbegrenzung
Antragstellung für Erwerbsgenehmigungen
Übergangsmanagement bei Bestandsobjekten
Weitere Erläuterungen zum Immobilienerwerb findest du im RedBird-Video von RedBird Real Estate.
Rechtsquellen
- Amtsblatt Nr. 147 vom 7. August 2026: Verordnung 89/2026, Artikel 4 mit den Ersatzregelungen zu Artikel 8 Absatz 1 und 10; Übergangsregelungen in Artikel 8 bis 11.
- Amtsblatt Nr. 101 vom 15. Mai 2025: damalige Projekt- und Parzellenquoten; Gebührenänderung A.E. 385 mit Tabelle auf den PDF-Seiten 32 bis 35.