Dieser Beitrag erschien ursprünglich zur Änderung vom Mai 2025. Die folgende redaktionelle Einordnung wurde am 2. Oktober 2026 anhand amtlicher Quellen aktualisiert. Grundlage sind das Gesetz 52/2008 in geänderter Fassung, die Verordnung 89/2026 vom 7. August 2026 und die Gebührenregelung vom 15. Mai 2025.
Das Video von Mario von RedBird vom 26. Mai 2025 dokumentiert die damalige Einordnung. Die nachfolgenden Rechtsinformationen sind eine gesonderte redaktionelle Aktualisierung; spätere Änderungen sind keine Aussagen des ursprünglichen Videos.
Welche Immobilien dürfen ausländische Käufer erwerben?
Für reguläre Käufer aus EU-Staaten sind mit Genehmigung des Ministerrats bis zu drei Wohnungen pro Käufer oder alternativ bis zu zwei zweigeschossige, freistehende Villen innerhalb einer Wohnanlage vorgesehen. Diese Erwerbsmöglichkeiten sind keine pauschal addierbaren Kontingente.
Bei unbebautem Bauland gilt eine Grenze von 1.338 m² mit einem zulässigen Wohnhaus. Bei einem freistehenden Haus darf das Grundstück höchstens 3.300 m² umfassen; ein weiteres Wohngebäude auf diesem Grundstück ist ausgeschlossen.
Für Staatsangehörige von Staaten, die die TRNZ anerkennen und ihren Bürgern entsprechende Erwerbsrechte gewähren, nennt die Verordnung andere Höchstzahlen. Diese Sonderregeln dürfen nicht pauschal auf EU-Käufer übertragen werden.
Die Genehmigung des Ministerrats bleibt erforderlich. Landwirtschaftliche Flächen, sensible Gebiete, gewerbliche Investitionen und Treuhandkonstruktionen unterliegen gesonderten Vorschriften.
Amtliche Grundlage: Artikel 4, Ersatzregelung zu Artikel 8 Absatz 1
80 % und 50 %: Welche Quote gilt wofür?
- Höchstens 80 % eines Wohnprojekts in zur Bebauung freigegebenen Gebieten dürfen an ausländische Käufer insgesamt verkauft werden.
- Beim Wohnungskauf dürfen höchstens 50 % der Immobilien auf derselben Parzelle von Ausländern derselben Staatsangehörigkeit und/oder von Ausländern mit Verwandtschaft ersten Grades oder Schwägerschaft erworben werden.
Beide Grenzen gelten nebeneinander. Ein Projekt kann mehrere Parzellen umfassen. Die 80-%-Quote ersetzt daher nicht die 50-%-Grenze. Beide standen bereits in der Verordnung vom 15. Mai 2025. Die Zahl von drei Wohnungen betrifft den einzelnen Käufer, nicht eine Nationalität innerhalb eines Projekts.
Für bestimmte ältere Projekte bestehen Übergangsregelungen. Ob eine Ausnahme greift, hängt unter anderem von den Projektgenehmigungen und den einschlägigen Stichtagen ab und muss anhand der Unterlagen geprüft werden.
Quoten in der Verordnung 89/2026, Artikel 8 Absatz 10 · Quoten bereits im Amtsblatt vom 15. Mai 2025 · Projektbezogene Übergangsregel im Gesetz 39/2024
9 % Grundbuchgebühren: Wie verteilen sich die Zahlungen?
Die Gebührenregelung vom 15. Mai 2025 sieht für reguläre Käufer aus EU-Staaten insgesamt 9 % für Registrierung und Eigentumsübertragung vor. Die folgende Aufteilung setzt bei vorheriger Vertragsregistrierung unveränderte Vertragsparteien voraus.
| Erwerbsfall für reguläre EU-Käufer | Vertragsregistrierung | Spätere Übertragung | Insgesamt |
|---|---|---|---|
| Erster Erwerb | 6 % | 3 % | 9 % |
| Zweiter oder dritter Erwerb | 3 % | 6 % | 9 % |
| Direkte Übertragung ohne vorherige Vertragsregistrierung | — | 9 % | 9 % |
Für die Bemessung ist nach der Gebührenregelung der höhere Wert aus Vertragspreis und amtlich ermitteltem Verkehrswert maßgeblich. Bereits gezahlte Gebühren, Anrechnungen und Zahlungsfristen müssen für den konkreten Erwerb geprüft werden.
Stempelsteuer, gegebenenfalls Mehrwertsteuer, Beratungskosten und weitere objektspezifische Kosten kommen gesondert hinzu. Die 9 % sind keine Angabe der gesamten Kaufnebenkosten. Für andere gesetzliche Käuferkategorien gelten eigene Gebührensätze.
Welche Fristen sind zu unterscheiden?
- Vertragsregistrierung und Antrag auf Erwerbsgenehmigung: Artikel 8 Absatz 6 nennt grundsätzlich eine Monatsfrist für die dort geregelten Verträge. Die Voraussetzungen einschließlich der fälligen Steuern und Gebühren müssen erfüllt sein.
- Für die Eigentumsübertragung sieht Artikel 8 Absatz 6 grundsätzlich ein Jahr ab Veröffentlichung der Kaufgenehmigung im Amtsblatt vor. Absatz 7 enthält für Fälle ohne Hypothek zugunsten des Verkäufers einen abweichenden Fristbeginn bei vollständiger Kaufpreiszahlung. Für Altverträge und weitere Sonderfälle gelten eigene Übergangsregeln. Der konkrete Fristbeginn muss anhand von Vertrag, Zahlung und Genehmigung geprüft werden.
- Gebührenzahlung nach Genehmigung: Artikel 8 Absatz 7 nennt für die dort geregelten Übertragungsgebühren 75 Arbeitstage ab Veröffentlichung der Kaufgenehmigung im Amtsblatt. Diese Zahlungsfrist ist von der Eigentumsübertragungsfrist zu unterscheiden.
Es gibt keine allgemeine Zweijahresfrist für jede Eigentumsübertragung. Zweijahresfristen in bestimmten Übergangsregeln betreffen andere Voraussetzungen oder Verfahren. Eine abgelaufene Frist aus einem älteren Beitrag darf nicht als heutiger Stichtag übernommen werden.
Separate Titel, Neubauten und Altverträge
Die Titelanforderungen berücksichtigen sowohl Wohnungseigentum (Kat Mülkiyeti) als auch registrierte Rechte an einer künftigen Einheit (Kat İrtifakı). Artikel 9 der Verordnung 89/2026 enthält eine Übergangsregel für Anträge mit Baugenehmigung oder Planungsfreigabe, wenn diese Rechte noch nicht eingerichtet werden konnten. Das ersetzt nicht automatisch die spätere Eigentumsübertragung.
Die dort genannte Zweijahresfrist betrifft die besondere Antragstellung. Vor einem Off-Plan-Kauf muss unabhängig geprüft werden, welche registrierten Rechte bestehen, welche Genehmigungen vorliegen und wie die spätere Eigentumsübertragung abgesichert wird.
Für ältere Verträge, bereits erteilte Genehmigungen und Erwerbe oberhalb der zulässigen Höchstzahl enthalten die Artikel 8 bis 11 der Verordnung eigene Regeln. Vertragsdatum, Registrierung, Genehmigung, Fertigstellung und Zahlung können entscheidend sein. Eine pauschale Aussage „alle zusätzlichen Immobilien müssen innerhalb von zwei Jahren verkauft werden“ ist deshalb unzutreffend.
Ein Usage Certificate gewährt ein begrenztes Nutzungsrecht. Es ist kein eingetragener Eigentumstitel. Aus Übergangsregelungen lässt sich auch kein bestimmter Preisabschlag oder allgemeiner Verkaufszwang für jeden Eigentümer ableiten.
Titelanforderungen seit Mai 2024 · Übergangsregelungen der Verordnung 89/2026
Was Käufer vor einer Entscheidung prüfen sollten
- Erwerbskategorie, Zahl bereits erworbener Immobilien und erforderliche Kaufgenehmigung feststellen.
- Projektquote und Parzellenquote sowie mögliche Übergangsregeln anhand der Projektunterlagen prüfen.
- Eigentumshistorie, eingetragene Rechte, Belastungen und Bau- bzw. Planungsfreigaben unabhängig prüfen lassen.
- Gebühren nach Erwerbsfall kalkulieren und Registrierung, Genehmigung, Zahlung sowie Übertragung mit konkreten Fristen planen.
RedBird empfiehlt ausschließlich Immobilien mit Pre-74-Titeln. Auch diese Empfehlung ersetzt keine unabhängige Prüfung des konkreten Objekts und Vertrags.
Diese redaktionelle Einordnung beschreibt die genannten amtlichen Regelungen mit Prüfstand 2. Oktober 2026. Die Verordnung 89/2026 ist eine Verordnung mit Gesetzeskraft; ihre weitere Geltung und spätere Änderungen sind vor einem konkreten Erwerb erneut zu prüfen.
Einschränkungen beim Immobilienkauf im Lexikon · Eigentumstitel im Lexikon
Häufige Fragen
Ersetzt die 80-%-Grenze die bisherige 50-%-Grenze?
Nein. Die 80-%-Quote betrifft ausländische Käufer insgesamt in einem Wohnprojekt. Die 50-%-Grenze betrifft beim Wohnungskauf dieselbe Parzelle und die gesetzlich genannte Nationalitäts- bzw. Verwandtschaftsgruppe. Projektbezogene Übergangsregeln sind gesondert zu prüfen.
Darf ich zwei Villen und zusätzlich drei Wohnungen kaufen?
Die regulären Erwerbsgrenzen sind nicht pauschal addierbar. Für EU-Käufer sind bis zu drei Wohnungen oder alternativ bis zu zwei zweigeschossige, freistehende Villen innerhalb einer Wohnanlage vorgesehen, jeweils unter den gesetzlichen Voraussetzungen und mit Kaufgenehmigung.
Sind die 9 % immer in 6 % und 3 % aufgeteilt?
Für reguläre Käufer aus EU-Staaten sieht die Gebührentabelle insgesamt 9 % Grundbuchgebühren vor. Beim ersten Erwerb mit vorheriger Vertragsregistrierung werden 6 % bei Registrierung und weitere 3 % bei Eigentumsübertragung fällig, sofern die Vertragsparteien unverändert bleiben. Beim zweiten und dritten Erwerb lautet die Aufteilung 3 % und 6 %. Bei direkter Übertragung sind es insgesamt 9 %.
Habe ich nach der Kaufgenehmigung immer zwei Jahre Zeit?
Nein. Die Grundregel nennt ein Jahr; Fristbeginn und Sonder- oder Übergangsregeln hängen vom Erwerbsfall ab. Die gesonderte Frist für die Gebührenzahlung darf nicht mit der Eigentumsübertragungsfrist verwechselt werden.
