Der Nenner verändert das Ergebnis
Ein Beispiel: Eine Ferienwohnung wird in einem Jahr 180 Nächte vermietet. Bezogen auf 365 Kalendertage entspricht das rund 49 Prozent Belegung. War sie nur 240 Nächte zur Vermietung angeboten, sind es 75 Prozent der angebotenen Nächte. Beide Werte können rechnerisch stimmen, beantworten aber unterschiedliche Fragen.
Eigennutzung und Sperrzeiten sichtbar machen
Trenne vermietete Zeiten, eigene Aufenthalte, Wartung und tatsächlich ungebuchte Zeit. Eine hohe Auslastung der wenigen angebotenen Nächte beweist noch keinen hohen Jahresertrag. Frage bei Betreiberzahlen außerdem nach dem betrachteten Zeitraum und vergleichbaren Wohnungen.
Langzeitmiete und Ferienvermietung unterscheiden
Bei der Langzeitmiete können Mieterwechsel, Reparaturen oder Zahlungsausfälle den Ertrag reduzieren. Bei der Ferienvermietung spielen zusätzlich saisonale Nachfrage, einzelne Buchungslücken und Plattformkosten eine Rolle. Eine Buchung oder ein laufender Mietvertrag ist noch nicht dasselbe wie ein Zahlungseingang.
Mit mehreren Szenarien rechnen
- Welche Einnahmen bleiben bei geringerer Nachfrage oder einem längeren Mieterwechsel?
- Welche Kosten laufen auch ohne Miete weiter?
- Wie verändert ein niedrigerer Mietpreis die Jahresrechnung?
- Welche Liquiditätsreserve deckt unbelegte Monate und notwendige Arbeiten?
Nimm diese Annahmen in die Cashflow-Planung auf. Eine ausgewiesene Vollauslastung ersetzt keine Prüfung der tatsächlichen Einnahmen.