Welche Zahlungen gehören hinein?
Auf der Einnahmenseite stehen tatsächlich eingegangene Mieten und weitere zugehörige Zahlungen. Auf der Ausgabenseite stehen beispielsweise Anlagengebühren, Verwaltung, Reparaturen, Versicherungen und fällige Steuern. Bei einer Finanzierung gehören sowohl Zinsen als auch Tilgungszahlungen in die Liquiditätsrechnung.
Ein einfaches Monatsbeispiel
Angenommen, 800 Euro Miete gehen ein. Du zahlst 250 Euro für laufende Kosten und 300 Euro für eine Kreditrate. Es bleiben 250 Euro Cashflow, bevor weitere noch nicht enthaltene Zahlungen berücksichtigt werden. Das Beispiel dient ausschließlich der Erklärung und beschreibt kein konkretes Angebot.
Legst du davon 100 Euro als Reparaturreserve zurück, stehen dir noch 150 Euro frei zur Verfügung. Die Umbuchung auf dein eigenes Rücklagenkonto ist keine zusätzliche externe Objektkostenposition; sie begrenzt aber sinnvoll den Betrag, den du entnehmen möchtest.
Warum ein Jahreswert allein nicht genügt
Vorausgezahlte Jahresmieten können am Anfang gut aussehen, müssen aber spätere Monate mitfinanzieren. Umgekehrt können größere Reparaturen oder jährliche Gebühren einzelne Monate belasten. Stelle deshalb einen Zahlungsplan nach Monaten auf und halte einen Puffer vor.
Cashflow und Rendite getrennt vergleichen
Die Mietrendite setzt einen Ertrag ins Verhältnis zum Kapital. Cashflow beantwortet die Frage, ob zum jeweiligen Zeitpunkt genug Geld vorhanden ist. Eine Immobilie kann im Wert steigen und trotzdem laufend Zuschüsse benötigen. Prüfe bei der Finanzierung deshalb auch schwächere Vermietungsphasen.