Die Bruttomietrendite berechnen
Jahresmiete ÷ Kaufpreis × 100 = Bruttomietrendite. Ein rein rechnerisches Beispiel: 8.000 Euro Jahresmiete bei 100.000 Euro Kaufpreis ergeben 8 Prozent. Das ist kein Marktangebot und keine Prognose. Erwerbskosten, Verwaltung, Reparaturen, Leerstand, Finanzierung und Steuern sind in dieser einfachen Kennzahl noch nicht abgezogen.
Eine vergleichbare Nettorechnung aufstellen
Für einen Vergleich vor Finanzierung und persönlichen Ertragsteuern kannst du den jährlichen Mietüberschuss nach nicht umlegbaren laufenden Kosten durch den gesamten Erwerbsaufwand teilen. Benenne diese Abgrenzung ausdrücklich.
Beispiel: 8.000 Euro tatsächlich angesetzte Jahresmiete minus 2.000 Euro laufende Eigentümerkosten ergeben 6.000 Euro. Bei 110.000 Euro Gesamtaufwand einschließlich Erwerbsnebenkosten sind das rund 5,45 Prozent vor Finanzierung und persönlichen Ertragsteuern. Noch nicht berücksichtigter Leerstand oder weitere Ausgaben senken das Ergebnis.
Welche Positionen gehören in die Prüfung?
- Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten und notwendige Anfangsinvestitionen.
- Realistisch erzielbare Miete nach erwarteten Mietausfällen.
- Verwaltung, nicht umlegbare Anlagengebühren, Versicherung und Instandhaltung.
- Finanzierung und Steuern separat ausweisen, wenn sie in einer weiteren Rechnung berücksichtigt werden.
Rendite ist nicht gleich Geld auf dem Konto
Eine prozentuale Rendite sagt nicht, wann Zahlungen eingehen oder Raten fällig werden. Dafür dient die Cashflow-Planung. Vergleiche Angebote nur mit derselben Kostenabgrenzung und beziehe Leerstand und Auslastung in die Annahmen ein.